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L’éviction de l’agent immobilier n’engage pas toujours la responsabilité des acquéreurs

Civil - Responsabilité, Immobilier
21/12/2017
Le seul fait pour l’acquéreur, ayant visité un bien et formulé une première offre d'achat par l'entremise d’un l'agent immobilier, d’entrer directement en contact avec le vendeur pour lui proposer une nouvelle offre, dans le but de payer un prix moindren’est pas suffisant pour caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers.
Les faits de l’espèce sont les suivants : un couple confie à un agent immobilier un mandat sans exclusivité afin qu’il trouve un acquéreur pour leur maison. La mise en vente du bien est fixée à 175.000 €, comprenant la rémunération de l'agent immobilier d'un montant de 10.000 €, à la charge des mandants. L'agent immobilier présente le bien à deux personnes qui immédiatement émettent une offre d'achat écrite, d'un montant de 140.000 €, rémunération de l'agent immobilier comprise. Informés de cette offre par téléphone, les mandants la refusent. Quelques jours plus tard, ils avisent l'agent immobilier qu'ils ont vendu directement leur immeuble. Constatant que cette vente a été consentie aux personnes à qui il a fait visiter le bien, l'agent immobilier assigne, d'une part, ses mandants en paiement de la clause pénale, et, d'autre part, les acquéreurs, en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts.

L’agent obtient tout d'abord gain de cause en première instance avant d'être débouté en appel. Il forme alors un pourvoi en cassation, en vain.

La Haute juridiction écarte la responsabilité des vendeurs qui ignoraient, lorsqu’ils ont conclu l’acte de vente, qu’ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d’achat par l’entremise de l’agent immobilier. Et aucune collusion ne pouvait être reprochée aux vendeurs. S'agissant de la responsabilité des acquéreurs,il est indéniable que leur comportement avait pour finalité d'obtenir un moindre prix, notamment du fait de l'absence de commission d'agence. Cependant, le fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts, ne suffit pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers. L'agence a omis de prévoir, dans le bon de visite qu'elle a fait signer aux offrants et contenant proposition d'achat, une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire. Ainsi, aucun obstacle ne les empêchait de contacter directement les vendeurs. La cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle des acquéreurs n'était pas engagée.