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Servitude de passage : pas d’extension au droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol !

Civil - Immobilier
Public - Urbanisme
22/06/2018
Une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit. Tel est l’un des enseignements que l’on peut tirer d’un arrêt rendu le 14 juin 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
En l’espèce, deux sociétés étaient propriétaires de parcelles sur lesquelles elles avaient créé un lotissement traversé par une rue. Une autre société était propriétaire des parcelles voisines issues de la division du même ensemble foncier, sur lesquelles elle avait entrepris l'aménagement d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) portant sur quatre cent cinquante logements. Cette dernière société avait assigné les deux premières en reconnaissance d'une servitude de passage conventionnelle et autorisation d'effectuer en sous-sol des travaux d'installation de tous réseaux et conduits nécessaires à la desserte de la ZAC.

La cour d’appel avait fait droit à cette demande, et avait également accueilli la demande en autorisation d'installation des réseaux en sous-sol. Elle avait en effet retenu que l'acte assignant aux terrains concernés une vocation à recevoir des constructions destinées au logement, leur desserte dépassait le seul passage et s'étendait aux besoins inhérents à toute construction, que, l'acte instituant une unité de circulation sur l'ensemble des lotissements à créer, celle-ci valait pour le passage des canalisations et réseaux inhérents à l'équipement des logements et que, l'acte établissant la réciprocité des servitudes, le terrain grevé bénéficiait de la même servitude lorsqu'elle s'exerçait sur les terrains voisins.

Le raisonnement est censuré sur le fondement de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction alors applicable, par la Cour suprême, qui énonce qu'une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit. Elle relève qu'en l'espèce, l'acte constitutif ne conférait pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude.

Sur l’autre point de l’arrêt concernant l’aggravation d’une servitude de passage en raison de la création, sur le fonds dominant, d'une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements, voir l'actualité du 20/06/18 : "Aggravation de la servitude de passage en raison de la création d'une ZAC sur le fonds dominant".

Par Anne-Lise Lonné-Clément
Source : Actualités du droit